鳥取不動産★ライフエステート 中古マンションは築年数20年が買いどき?価格推移や購入時の注意点を解説

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中古マンションは築年数20年が買いどき?価格推移や購入時の注意点を解説

中古マンションを選ぶ時、どのくらいの築年数が買い時か、古い物件を購入して問題ないか迷う方も多いのではないでしょうか。
この記事では中古マンションの築年数と購入価格の関係や限界築年数、古いマンションを購入するときの注意点を解説しています。
中古マンションの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

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中古マンションの築年数と購入価格の関係

一般的に中古マンションは、古ければ古いほど安くなっていきます。
築5年以内は新築と同様、その後は築10年以内で約16%、築15年以内で約25%と価格が大きく下落し、築20年を越えたあたりから下落スピードは緩やかになります。
そのため、築年数で見る買い時は、安くて購入後の価格下落が少ないとされる築20年といえるでしょう。
ただし、人気エリアのマンションは需要が高く価格が下がりにくいほか、相場が高騰する場合もあります。
同じ築20年でも管理・メンテナンス状況によっては、修繕や取り壊しが必要なため、古さだけでなく建物の状態をよく見て判断しましょう。

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購入前に知っておきたい中古マンションの限界築年数とは

中古マンションの限界築年数について公式に定めたものはありませんが、耐用年数や物理的寿命を参考にすることができます。
耐用年数とは建物の減価償却費の算出に使用されるもので、財務省は鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数を47年としています。
一方で2013年に国土交通省が発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年です。
耐用年数47年と物理的寿命117年から、鉄筋コンクリート造の中古マンションであれば47年以上、100年近く利用できる可能性があるといえるでしょう。

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築年数が古い中古マンションを購入するときの注意点

1つ目の注意点は、住宅ローンの返済期間です。
一般的に住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、金融機関によっては返済期間を法定耐用年数から現在の築年数を引いた期間としている場合があります。
2つ目の注意点は、住宅ローン控除です。
控除は新築だけでなく中古にも適用されますが、新耐震基準に適合していないなど、条件を満たしていない場合は利用できないため注意しましょう。
3つ目の注意点は、修繕積立費の設定です。
多くのマンションは低い額から段階的に積立金を増額する「段階方式」を利用していますが、最初から積立金を一定にできる「均等方式」があります。
均等方式の方が、将来的に負担が大きくならず、積立金が安定するため、設定がどのようになっているかを事前に確認しましょう。

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まとめ

中古マンションは築年数が古くなるにつれて、一般的に購入価格が下がります。
築20年が買い時とされていますが、古いマンションは修繕や取り壊しが必要な場合もあるため、管理状況や住宅ローンの利用可否などを良く確認して購入しましょう。
鳥取市の不動産購入・売却のことならライフエステートがサポートいたします。
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