鳥取不動産★ライフエステート 不動産売却する際に根抵当権がついた物件の売却の流れと注意点を解説

不動産売却

不動産売却する際に根抵当権がついた物件の売却の流れと注意点を解説

不動産売却をしたいとき、根抵当権の設定があると売却できるか不安をおぼえる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、根抵当権の特徴もついてご紹介します。
また、売却する際の流れと注意点もお伝えしますので、根抵当権が設定してある不動産を売却する際の参考になさってください。

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不動産売却したい!設定してある根抵当権の特徴を解説

不動産に設定する根抵当権(ねていとうけん)は、抵当権と同じように、融資を受ける際の担保です。
通常の担保と異なり、最初に設定登記をおこなうと、借り入れごとに担保の登記をすることなく借り入れができるため、手間を節約できます。
登記する際は、登録免許税がかかりますが、設定登記の際に納付するとその後は不要です。
そのうえ、設定登記の際に決めた担保の上限額である「極度額」に達しない金額であれば、借り入れの回数や金額に制限はなく返済期限も決まっていません。
また、抵当権のように、物件の所有者の変更にともなって変わることもなく、設定登記をおこなった金融機関のものです。

不動産売却する際に根抵当権設定があるときの流れをご紹介

不動産売却をおこないたいときは、残債務が物件の査定額よりも少ないアンダーローンであるかを確かめましょう。
売却益によって残債務を返済可能なアンダーローンは、融資元との交渉を開始できます。
査定額よりも残債務の多いオーバーローンのときは、手持ちの資金でカバーできればアンダーローンと同じ対応が可能です。
しかし、残債務の返済が不可能な場合は、売却を断念しなければなりません。
融資元の金融機関から売却の同意を得た後、借り入れと返済を停止する「元本確定」をおこないます。
売買契約を締結するまでに、抹消登記をおこなって、売却できるように準備を整えましょう。

不動産売却する際に根抵当権が設定してある場合の注意点

根抵当権の抹消登記をおこなう際、元本を確定すると、元に戻すことは不可能になるため、抵当権と同じになってしまいます。
極度額まで借り入れた後、返済をすれば、完済までも追加融資を受けることができたため、事業経営者は資金繰りが楽にできましたが、確定後は資金計画の見直しが必要です。
また、物件の所有者が変わっても当初の設定は変わらないことが影響し、借り入れた方と所有者が異なることもあります。
この場合、融資を受けた金額が極度額をオーバーしている可能性もあり、トラブルになりかねない状況です。
完済しても抹消登記をおこなっていないと設定が残るため、売却できない点も注意しましょう。

まとめ

不動産売却をおこなう場合、根抵当権が設定してある物件は、売却の流れが通常の担保権とは異なります。
借り入れの上限額である極度額を設定して、限度内であれば繰り返し融資を受けることができるため、元本を確定する手続きが必要です。
根抵当権の特徴や注意点を把握して、不動産売却を目指しましょう。
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